51我也要配资房产税与高房价：算清中美日住房隐形账单，低持有成本纯属笑话

内容提要：51我也要配资

中美日住房成本对比揭示认知偏差：北京房价收入比达纽约5.77倍，持有成本（物业费+停车费）占收入5.7%反超美国房产税（3.2%）。中国高房价衍生巨额机会成本（年损收益占收入11.4%）及全球最低租金收益率（2.03%），二手房交易税费更高。破除“永久产权税高更亏”误区。

但在我们这里，越来越多的人谈及经济问题时，喜欢构建一种特殊的“自信体逻辑”。

比如谈到收入和支出。我们的收入比别人低很多，数据在这没法狡辩，便有人说，他们收入高，物价也高，按PPP平价计算，我们的消费也不低。虽然PPP中一个二两的中国馒头与一个一百克的美国面包、一件淘宝20块钱的洗两水就变形的T恤和一件20美元的可以洗两百次的polo衫，都是等价物。

当你转而谈到人家的房价便宜，房子还是永久产权，但我们的房子贵，还只有70年使用权时，这些人立马就会说，他们的永久产权每年要交房产税，不要70年一套房子交没了。我们虽然只有70年使用权，但我们没有房产税，70年后意思一下土地税，使用权又顺延了。

真的如此吗？

一、中国的房价很贵，北京的房价收入比为东京和纽约的2.91倍、 5.77倍。

根据Zillow的数据，美国家庭绝大多数购买、居住半独立式别墅和独立式别墅。通常使用面积前者为150-200平方米，后者为200-300平方米，超过300平方米基本属于豪华别墅。

2025 年二季度美国独立别墅的平均房屋价值为367,969美元，比去年增长0.8%。中位数为409,933美元。

日本住宅类型分布中，单独住宅（别墅）占比约60%-65%，公寓（多单元建筑）占比约35%-40%。

以200平方米别墅为例，二季度东京核心区域成交价大约在2亿日元，折合约130万美元。郊区总价约1亿日元，折合约67万美元。

中国城镇，95%的家庭居住在高层公寓里。按照国家统计局公布的6月份的住宅销售量和销售额，1套150平米的平均房价大约152万人民币，折合21.2万美元。

但是，统计学和经济学作比较，可比性是第一因素。用中国的公寓楼价去比较美国的别墅，应该不具可比性。

不过，NUMBEO网站列出了2024年全球主要城市的公寓单价。纽约每平米17355美元，居11位，北京15067美元紧随其后，东京每平米10755美元，居24位。

根据美联储的数据，纽约人2024年人均可支配收入为85733美元；日本内阁府公布的东京人均可支配收入为401.31万日元，折合26888美元；北京市统计局公布的城镇人均可支配收入为92464元，折合约12932美元。

按此计算，买一套100平米的公寓51我也要配资，美国纽约人需要20.2年的全部可支配收入，日本东京人需要40年，中国北京人需要116.5年。

亦即从收入购买力角度看，北京的房价是日本东京的2.91倍，是美国纽约的5.77倍。

二、中国住宅只有70年使用权，持有成本就一定比美国日本低吗？

一些在媒体、自媒体传播美国、日本房子虽然比我们便宜，还有永久产权，但持有成本高昂，每年都需要交什么房产税、社区费、房屋保险费等费用，什么交个四五十年，一套房子交没了，不像我们，虽然房价贵几倍，还只有70年使用权，但没有房产税，70年后交点土地出让金又是70年。中国人其实是一次缴费就可以永远住着没有什么持有成本的房子，不像美国、日本人每年要交钱割肉，能享受这样的好事你就偷着乐吧！

还有人说，那些吐槽70年产权的人，还是让他们同日美等国一样，交一辈子房产税吧。

三郎想说，事实上以上这样的观点，纯属选择性比较和片面性解读。

第一，美国和日本有房产税，美国去年交税率为房产价值的1.09%。日本为0.2%-0.5%。

是的，美国人、美国人住的别墅（通常指单户住宅，single-family homes）需要缴纳房产税，也叫物业税（property tax），但住公寓是不需要缴纳物业税的。他们的房产税是地方政府（州、县、市或镇）对房产所有者征收的一种税，主要用于资助公共服务，如学校、道路、警察和消防等。

但美国、日本的房产税，并没有大家误传的房屋价值2%左右那么高。美日的房屋价值都是基于政府委托的专业机构的评估市场价50%-70%确定，并享受多项减免。

美国的房产税不同的州不同，大约在0.5%~2.5%之间，大多在1.5%~2%，但2024年美国典型别墅中位数价值约41.2万美元，平均年物业税约4500美元，税率1.09%。去年全年美国征收的房产税为7000亿美元，占其可支配收入总额的3.2%左右。

日本房产税主要由固定资产税和都市计划税组成，合计税率约为1.7%，但实际征收经过多项减免，最终实际税率约为0.2%-0.5%

需要特别说明的是，在美国和日本，物业税和房产税通常是指同一回事，英文统称为 property tax。没有交了“房产税”还要交额外的“物业税”或物业费这一事实。

此外，美日都有资本利得税。即卖房时，若房产增值，需缴纳资本利得税，税率0%-20%，视增值金额而定。2025年，自住别墅出售可享受25万美元（单身）或50万美元（已婚）免税额。

有人还说美国住房还要交地方附加税。在某些州的确有额外的特殊评估税，用于特定项目（如修路、排水系统），但这些通常包含在房产税账单中，即包含在7000亿美元的房产税总额中。

第二，中国目前房屋不仅征收房产税，还要缴纳物业费。

以北京为例，中档小区其物业费每月每平米在4元至6元左右，按中位数5元计算，每年60元，按每套150平计算，一年物业费9000元51我也要配资，占到三口之家可支配收入的3.24%。大家注意到了吗，这个占比和美国的房产税占可支配收入的比例对比略高。

但此外，中国人95%住公寓，停车都要交停车费，北京中档小区每月停车费在300-700之间，中位数500，一年7000元，按每户一辆车计算，占到家庭年可支配收入的2.5%。日本、美国多数人住别墅，不用交停车费。

如果把物业费和停车费合并计算，其实北京人住房每年需要支出的费用达到了人均可支配收入的5.7%，远高于美国人的房产税了。

第三，不要忽略住房价格超过纽约东京部分的财务成本或者资金收益损失。

这是一个很简单的金融游戏。北京的房价是东京的2.91倍，是纽约的5.77倍。以北京一套150平米的房子约22.6万美元为例。按东京的房价收入比计算只需要7.77万美元，多支付的14.83万美元，购买票面利率2.4%左右的20年期国债，每年收益3559美元，约2.54万元人民币，占一家三口可支配收入的9.03%；按纽约的房价收入比计算只需要3.92万美元，多支付的18.68万美元，购买票面利率2.4%左右的20年期国债，每年收益4483美元，约3.21万元人民币，占一家三口可支配收入的11.41%。

这意味着什么？意味着我们北京人和纽约人对比，我们提前将额外的18.68万美元交给开发商，不仅本金没了，每年损失的收益是纽约人住房持有成本的3.57倍。加上停车费，则为4.35倍。

我们每年的住房持有成本实际上比美国人多4.35倍，怎么就觉得仅仅因为美国人交了房产税，我们没交，就以为别人特冤大头呢？到底谁是冤大头呢？

三、从租金收益率来看，我们只有美国的四分之一。